Redazione pratiche catastali nel nostro Studio

REDAZIONE PRATICHE CATASTALI

Quando bisogna redigere un DOCFA

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La procedura DOCFA è una modalità informatica attraverso la quale un tecnico, sia esso ingegnere, architetto, geometra o perito, dichiara al catasto che l’immobile oggetto della dichiarazione ha subito delle variazioni rilevanti oppure è di nuova costruzione e quindi va accatastato.

Oltre a questi due casi esiste una ulteriore tipologia di costruzioni, catastalmente definita unità afferenti, costituita dalle costruzioni comprese in un immobile, sfuggite all’ accatastamento originario ovvero realizzate in epoca successiva per le quali è necessario provvedere alla dichiarazione in catasto.
Tale tipologia di costruzioni ai fini dell’accatastamento è assimilabile a una nuova costruzione.
L’elaborato DOCFA può essere redatto esclusivamente da un tecnico e si compone di varie parti, mod. D1mod. 1NB o 2Nb parte primamod. 1NB o 2NB parte seconda, elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico e infine planimetrie delle u.i. dichiarate.

La procedura è del tutto informatizzata, elabora le indicazioni fornite dal tecnico e attribuisce a ciascuna unità dichiarata la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale.
I motivi per cui è necessario redigere una variazione catastale sono molteplici; le cause più comuni sono le seguenti:

divisione, da eseguirsi quando l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie delle classiche unità immobiliari;
– fusione, da utilizzare esclusivamente quando due o più unità di qualsiasi categoria e partita speciale vengono fuse in una sola unità;
– ampliamento, da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie e/o volumetria dell’unità.
Per quest’ultima voce si possono avere due casistiche: l’ampliamento che modifica la sagoma in pianta dell’unità immobiliare originaria quindi comporta un aggiornamento della cartografia che rende necessario quindi presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni poichè si va a eseguire una modifica al piano di campagna dell’edificio; l’ampliamento all’interno della sagoma del fabbricato che non necessita della presentazione del Tipo Mappale, come avviene per la realizzazione di locali in sopraelevazione e/o di cantine nel piano sottostrada e ancora per la chiusura di poggioli con verande;
– demolizione totale, nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza del fabbricato e farne derivare un’area urbana;
– demolizione parziale, da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria;
– diversa distribuzione spazi interni, viene utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori, porte di collegamento e comunque per quelle variazioni che non comportano cambiamenti della muratura perimetrale dell’unità immobiliare;
Rientrano pertanto in questa causale anche la creazione di soppalchi o balconi a sbalzo. La chiusura di una terrazza a veranda costituisce invece un ampliamento a tutti gli effetti. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o congiuntamente ad altre causali;
– ristrutturazione, in caso di miglioramento qualitativo apportato all’unità immobiliare.
Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali;
– frazionamento e fusione, nei casi in cui vengano soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza.
In tutti gli altri casi si tratta di divisione, fusione;

– variazione della destinazione, le variazioni della destinazione sono tali se nel suo insieme l’unità immobiliare urbana muta la sua destinazione d’uso, per esempio, da abitazione a ufficio o da autorimessa a negozio.
La variazione della destinazione del singolo vano, senza opere da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, non comporta di norma l’aggiornamento della planimetria; ad ogni buon conto, ove se ne rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell’alveo delle diverse distribuzioni degli spazi interni.
La procedura del DOCFA può essere eseguita anche nel caso di presentazione planimetria mancante, quindi, quando la planimetria non è mai stata presentata oppure quando è stata smarrita da parte dell’ufficio, per cui se ne richiede la presentazione.

Inoltre, anche quando si procede con delle nuove costruzioni, è necessario eseguire la procedura DOCFA.

I casi specifici sono quelli di:
– unità afferenti edificate in sopraelevazione, cioè quando vi è una nuova unità immobiliare edificata al di sopra di un fabbricato esistente;

– unità afferenti edificate su aree di corte, cioè quando vi è una nuova costruzione edificata su un Bene Comune Non Censibile, che può essere un giardino o un’area cortilizia aggraffata al fabbricato stesso.

Redazione pratiche ENEA , per sostituzione Caldaie , Serramenti , Riqualificazione Energetica detrazioni 65%

11incentiviLe detrazioni fiscali per gli interventi di razionalizzazione energetica sugli edifici, costituiscono un interessante sistema di incentivi messo in campo dal Governo per promuovere l’efficienza energetica e lo sviluppo economico sostenibile nel sistema degli immobili.
Le detrazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici sono gestite dall’ENEA, attraverso l’Agenzia Nazionale per l’Efficienza Energetica, fin dalla loro istituzione avvenuta con la Legge n°296/06 (Legge Finanziaria 2007) .

Le detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente sono prorogate nella misura del 65% fino al 31 dicembre 2017.

Per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117-bis del codice civile o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, fino al 31 dicembre 2021 (LEGGE 11 dicembre 2016, n. 232  o Legge di Stabilità 2017) .

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, la detrazione spetta nella misura del 70 %. La medesima detrazione spetta, nella misura del 75 %, per le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici condominiali finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la qualità media di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, pubblicato nel supplemento ordinario n. 39 alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15 luglio 2015. Le  detrazioni che accedono alle aliquote del 70% e 75% sono calcolate su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 40.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Perizie Tecniche e Stima dei Danni

Lo Studio Tecnico ZF è specializzato in redazione di Perizie Tecniche e Stima dei Danni  , con

ausilio di strumentazioni professionali altamente performanti e con impiego di operatore

qualificato in prove non distruttive con Certificazione II° LIVELLO metodo Termografia (TT) in

riferimento a norma UNI EN 473 e ISO 9712:

  • Ricerca di dispersione termica dagli edifici
  • Stima dei danni per infiltrazioni d’acqua 
  • Verifica statica degli edifici con controllo di crepe e lesioni 
  • Presenza ponti termici nei muri e soffitti
  • Carenza isolamento termico di un cappotto termoisolante
  • Ricerca infiltrazioni acqua
  • Ricerca perdite acqua
  • Localizzazione di aree soggette a muffe e umidità
  • Mappatura di impianti sottotraccia
  • Mappatura struttura portante di un edificio
  • Verifica distacco intonaci
  • Verifica distacco isolamento cappotto
  • Verifica infiltrazioni aria
  • Videoispezioni di scarichi , canne fumarie , tubazioni , intercapedini , cavedi 
  • termografia-foto

Certificato di livello 2 termografia edile certificato-termografia-livello-2

DIAGNOSI ENERGETICA E CALCOLO DEI COEFFICIENTI DI COMPENSAZIONE PER CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

Obbligo di contabilizzazione e termoregolazione del calore negli edifici condominiali e polifunzionali

La contabilizzazione e termoregolazione del calore è un intervento di efficientamento energetico che migliora il rendimento di regolazione dell’impianto e permette di suddividere correttamente le spese per il riscaldamento, il raffrescamento e l’acqua calda sanitaria in tutti quegli edifici serviti da un’unica centrale termica. Questo obbligo è particolarmente importante per l’impatto che potrebbe avere sulla gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare quelli residenziali organizzati in condomini. Un importante novità riguarda la consapevolezza che gli utilizzatori finali dovrebbero raggiungere riguardo ai loro consumi, alle condizioni energetiche della singola unità immobiliare e del fabbricato a cui appartengono. Con la contabilizzazione del calore ogni condomino paga quanto consuma e quindi la bolletta verrà calcolata in base al fabbisogno di riscaldamento della sua abitazione ed in base alla sua scelta di temperatura preferita. La contabilizzazione unisce i vantaggi di una caldaia unica con la possibilità di decidere in autonomia quanto e quando riscaldarsi. Dal 1 Gennaio 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200:2015

Obbligo

Entro il 31Dicembre 2016 tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore. L’obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con l’obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. Il D.Lgs 102/2014 è lo stesso che obbliga le grandi aziende e le imprese a forte consumo di energia ad effettuare la diagnosi energetica (per maggiori approfondimenti leggi il nostro articolo)

Le singole unità immobiliari dovranno essere dotate, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, di strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso.

La suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avverrà più con le tradizionali tabelle millesimali di proprietà ma dipenderà dall’effettivo consumo richiesto. Infatti fino ad oggi le spese del riscaldamento centralizzato (consumi, manutenzione ordinaria e straordinaria) sono state ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, a parte i casi in cui risulta installato un sistema di contabilizzazione del calore secondo la procedura definita dalla norma UNI 10200. In questi casi le spese del riscaldamento sono suddivise in consumi volontari(misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari. Viene redatta una specifica tabella millesimale del riscaldamento con cui vengono suddivisi i consumi involontari, che derivano essenzialmente dalle perdite della rete di distribuzione, e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Chi dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la tabella millesimale del riscaldamento.

Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo

Alcune Regioni avevano già legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all’obbligo. Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scandenza al 31 Dicembre 2016, termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull’efficienza energetica.

Le sanzioni nei casi in cui il condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014)

Mentre, il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione ma che non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015 è soggetto ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

I condomini potranno effettuare i lavori quando l’impianto sarà fermo, quindi solamente in Primavera-Estate. L’ultima finestra, ad oggi, possibile per installare la contabilizzazione del calore è la stagione 2016.

Contabilizzazione diretta e indiretta

La contabilizzazione viene effettuata con due metodi a seconda che l’impianto sia a colonne montanti o a distribuzione orizzontale

Contabilizzazione diretta

La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido termovettore (di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito “orizzontale”. In questo caso è sufficiente conteggiare una sola volta il calore che entra nell’appartamento. Questo tipo di impianto è più raro rispetto a quello della contabilizzazione indiretta

Contabilizzazione indiretta

In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal piano terra fino all’ultimo piano dell’edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata montando sui singoli radiatori dei ripartitoriche leggono la temperatura superficiale del radiatore e la temperatura dell’aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto ogni appartamento consuma in proporzione al totale dell’edificio.

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200:2015

La UNI 10200:2015 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il riscaldamento invernale ed eventualmente l’acqua calda sanitaria e il raffrescamento. E’ stata approvata l’11 Giugno 2015 e la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Con l’ultimo aggiornamento è stata introdotta una importante novità sul metodo di calcolo delle tabelle millesimali del riscaldamento che deve essere fatto sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi in base alla classe di efficienza energetica. Questa importante novità, a cui devono aggiornarsi anche i condomini già dotati di un sistema di contabilizzazione ma che non ripartiscono i consumi secondo la UNI 10200:2015, pone maggiore attenzione all’efficienza energetica degli edifici e delle singole unità immobiliari e presuppone la realizzazione di una diagnosi energetica del fabbricato, che analizzi possibili interventi di efficientamento.

Vengono individuate due quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile

  • Quota fissa: è quella parte di consumo INVOLONTARIA che riguarda le perdite di distribuzione dell’impianto e le spese di gestione e manutenzione che vengono ripartite sulla base delle tabelle millesimali calcolate seconda la UNI 10200:2015
  • Quota variabile: è quella parte di consumo VOLONTARIA che dipende dal singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata

Diagnosi energetica del condominio

L’obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla in questi mesi è proprio relativa all’obbligo di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al 2015.

La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una diagnosi energetica che viene effettuata con un sopralluogo dell’edificio, della centrale termica e degli appartamenti. Il sopralluogo è finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell’involucro e le prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici la UNI TS 11300.

Con la diagnosi energetica vengono valutati gli interventi di adeguamento dell’impianto, come la sostituzione del circolatore con uno inverter capace di adattare la portata in base alla regolazione delle valvole termostatiche.

Una corretta diagnosi dovrebbe includere l’analisi di possibili interventi di efficientamento energetico dell’impianto e del fabbricato con una analisi economica dei possibili tempi di ritorno degli investimenti.

Approvazione in assemblea di condominio

Gli interventi per la contabilizzazione viene approvato in assemblea dalla maggioranza semplice cioè dalla la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno metà del valore dei millesimi. La spesa viene divisa tra tutti i condomini serviti dall’impianto in base ai millesimi. L’assemblea può essere richiesta anche da un solo condomino

I vantaggi della contabilizzazione del calore

Nonostante negli ultimi anni molte unità immobiliari si sono distaccate dall’impianto centralizzato per realizzare un impianto autonomo, sono diversi i vantaggi di un sistema centralizzato con contabilizzazione:

  • L’impianto centralizzato è più sicuro dell’autonomo, la manutenzione di una sola caldaia è meno onerosa e la sicurezza è affidata ad un unico responsabile
  • Si può accendere il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limitazioni
  • Il consumo energetico è minore negli impianti centralizzati

Presenti anche a Torino con Lo Studiolo

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 A  Torino con  “Lo Studiolo”  in  Via Ormea 6

Ad accogliervi  l’Ing. Enrico Cerioni

per info: ing.enricocerioni@gmail.com   Cell.  347/9286631

studiotecnicozf@gmail.com

Corso di termografia edilizia 2014

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Termografia

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La termografia è una tecnica di analisi non distruttiva che si basa sull’acquisizione di immagini nell’infrarosso. Esistono due modalità di applicazione della termografia: la termografia per telerilevamento e la termografia a contatto. La termografia per telerilevamento trova impiego principalmente in edilizia, mentre la termografia a contatto si basa sull’utilizzo di rivelatori a cristalli liquidi e trova prevalentemente impiego in campo medicale ed in particolare nella diagnosi del tumore della mammella chiamata termografia mammaria.

Con il termine termografia si intende la visualizzazione bidimensionale della misura di irraggiamento. Attraverso l’utilizzo di una termocamera (strumento per eseguire controlli di tipo termografico) si eseguono controlli non distruttivi e non intrusivi. Le termocamere rilevano le radiazioni nel campo dell’infrarosso dello spettro elettromagnetico e compiono misure correlate con l’emissione di queste radiazioni.

Questo strumento è in grado di rilevare le temperature dei corpi analizzati attraverso la misurazione dell’intensità di radiazione infrarossa emessa dal corpo in esame. Tutti gli oggetti ad una temperatura superiore allo zero assoluto emettono radiazioni nel campo dell’infrarosso.

La termografia permette di visualizzare valori assoluti e variazioni di temperatura degli oggetti, indipendentemente dalla loro illuminazione nel campo del visibile. La quantità di radiazioni emessa aumenta proporzionalmente alla quarta potenza della temperatura assoluta di un oggetto.

La correlazione tra irraggiamento e temperatura è fornita dalla Legge di Stefan-Boltzmann

q = \varepsilon \sigma  T^4

ove σ è la costante di Stefan-Boltzmann e vale 5,6703× 10−8 W·m−2·K−4, ε è l’emissività della superficie emittente (variabile tra i limiti teorici 0 e 1) e T è la sua temperatura assoluta. La termografia permette l’individuazione di anomalie nell’emissione dell’energia e quindi, a parità di emissività, di anomalie termiche.

La termografia riveste un ruolo essenziale nelle indagini non distruttive. La tecnica oggi applicata è certamente superiore a quelle che comunemente sono le aspettative di un’indagine tradizionale. Questo è dovuto sia all’aggiornamento tecnico degli strumenti. Il metodo termografico trova oggi applicazione in numerosi settori: siderurgia, edilizia, veterinaria, industria chimica, beni culturali, aeronautica, automotive, protezione dell’ambiente.

Immagine impresa edile ZF

Abitazione realizzata in collaborazione con l’impresa edile Giacosa di Geom. Cristian Giacosa

PROGETTAZIONE- SICUREZZA CANTIERI – RISTRUTTURAZIONI – BIOEDILIZIA – COSTRUZIONI – EDILI – CATASTO- RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

Attestato corso di formazione: “Gestione tecnica dell’emergenza sismica, rilievo del danno e valutazione dell’agibilità”

Attestato

 

 

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